Prenos lastninske pravice na nepremičnini je izredno kompleksna transakcija, ki vključuje raznovrstna pravna področja – stvarno pravo, obligacijsko pravo, upravno pravo in zemljiškoknjižno pravo. O ustreznem zavarovanju je potrebno razmišljati že v fazi sklepanja pogodbe - za vsak tip pogodbe, s katerim se prenaša nepremičnina, pa veljajo posebnosti. Tako v praksi poznamo obligacijskopravne institute kot sta ara in pogodbena kazen, na področju stvarnega in zemljiškoknjižnega prava pa je pri prenosu lastninske pravice izredno pomembno pravilno formuliranje zemljiškoknjižnega dovolila, predznambe in zaznambe. V nadaljevanju bom na kratko opisala posamezne obilgacijskopravne institute, ki pa se v praksi velikokrat uporabljajo neustrezno. ARA Ara je institut utrditve obveznosti pri čemer ena stranka drugi stranki izroči določen znesek denarja ob sklenitvi pogodbe. Šteje se, da je pogodba sklenjena takrat, ko je dana ara in ne ob podpisu pogodbe. Torej poleg podpisa, je za veljavnost pogodbe potrebna tudi izročitev dogovorjene are. Dogovor o ari je odvisen od veljavnosti glavne pogodbe – če je npr. prodajna pogodba neveljavna, je neveljaven tudi dogovor o ari, kar pomeni, da mora stranka, ki je aro prejela le-to vrniti drugi stranki. Ara mora biti izrecno sklenjena, sicer se v dvomu vnaprej plačan znesek šteje kot predujem. Če pride do neizpolnitve pogodbe in je za to odgovorna stranka, ki je aro dala, lahko druga stranka: - zahteva izpolnitev pogodbe (če je to mogoče) in povrnitev škode, pri čemer mora aro všteti v izpolnitev/odškodnino ali - se zadovolji s prejeto aro. Če je za neizpolnitev pogodbe odgovorna stranka, ki je aro prejela, sme druga stranka: - zahtevati izpolnitev pogodbe (če je to mogoče), - povrnitev škode in vrnitev are, - vrnitev dvojne are. Če pogodbeni stranki pogodbo razvežeta sporazumno, sankcija are ne pride v poštev, saj nobena od pogodbenih strank ni kršila obveznosti. Kdaj pa je ara previsoka? V ustaljeni sodni praksi velja, da ne gre za pretirano aro, če ta znaša od 5 do 10 % pogodbene vrednosti. Sodišče sme namreč na zahtevo zainteresirane stranke aro tudi znižati. V praksi je pogosto napačno mišljeno, da lahko stranka, ki je aro dala, odstopi od pogodbe s tem, da drugi stranki prepusti aro. Prav tako ne more druga stranka odstopiti od pogodbe s tem, da plača dvojno aro (64.čl.OZ). Ara ima lahko vlogo odstopnine samo, če je tako posebej dogovorjeno (68.čl.OZ). ODSTOPNINA Stranki se lahko v pogodbi dogovorita, da ima bodisi ena bodisi vsaka od njiju pravico odstopiti od pogodbe, če da odstopnino (67.čl.OZ). Razveza nastopi ob plačilu odstopnine in izjavi o odstopu. Če stranka, ki ima pravico odstopiti od pogodbe (upravičena stranka), izjavi drugi stranki, da bo dala odstopnino, ne more več zahtevati izpolnitve pogodbe. Če pogodbeni stranki nista določili, do kdaj lahko upravičena stranka uresniči pravico odstopiti od pogodbe, lahko ta to stori vse dotlej, dokler ne poteče čas, določen za izpolnitev njene obveznosti. Pravica odstopiti od pogodbe preneha tudi, če upravičena stranka začne izpolnjevati svoje obveznosti iz pogodbe ali sprejemati izpolnitev od druge stranke. POGODBENA KAZEN Upnik in dolžnik se lahko dogovorita, da bo dolžnik plačal upniku določen denarni znesek ali mu preskrbel kakšno drugo premoženjsko korist, če ne izpolni svoje obveznosti ali če zamudi z njeno izpolnitvijo. Pogodbena kazen pride v poštev le, če gre za kršitev nedenarne obveznosti (npr. prodajale zamudi z izročitvijo nepremičnine v posest kupca). V primeru denarne obveznosti pridejo v poštev zakonske zamudne obresti. Dogovor o pogodbeni kazen, je tako kot dogovor o ari, veljaven le v kolikor je veljavna glavna pogodba. Če je kazen dogovorjena za primer neizpolnitve obveznosti, lahko upnik zahteva bodisi izpolnitev obveznosti bodisi pogodbeno kazen. Pravico zahtevati izpolnitev obveznosti izgubi, če je zahteval plačilo pogodbene kazni. Pogodbena kazen (razen, če to izhaja iz volje strank), nima funkcije odstopnine – upnik tako nima pravice plačati pogodbene kazni in s tem odstopiti od pogodbe. Kot aro, lahko tudi pogodbeno kazen sodišče na dolžnikovo zahtevo zmanjša, če je ta nesorazmerno visoka. V ustaljeni sodni praksi velja, da ne gre za pretirano visoko kazen, če ta znaša med 15 in 20% pogodbene vrednosti.
Comments